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“物業(yè)分紅”的餡餅何時(shí)花落眾家

  這兩天,蘇州高新區(qū)朗香小區(qū)業(yè)主樂(lè)開(kāi)了花,小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)大紅包啦!606戶人家總共領(lǐng)到了24萬(wàn)元。并且,還是由業(yè)委會(huì)成員挨家挨戶把這個(gè)大紅包送到居民手中。


  物業(yè)向業(yè)主分紅,這真是天大的喜事,簡(jiǎn)直像天上掉餡餅。其實(shí),這樣的新聞在全國(guó)許多地方都有發(fā)生,最早的蘇州和杭州,一些小區(qū)已經(jīng)分紅達(dá)10年之久了。例如,杭州的月光大廈,物業(yè)支出“每戶3000元+物業(yè)費(fèi)全免”,已持續(xù)十多年;美曦大廈也做到“每戶發(fā)600元+物業(yè)費(fèi)、公共水電費(fèi)全免”;廣信大廈“每戶發(fā)500元+免費(fèi)宴席”,已持續(xù)四年。

  而從理論上說(shuō),物業(yè)向業(yè)主分紅,完全是法律規(guī)定的內(nèi)容?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條明確規(guī)定:“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?!边@就是說(shuō),小區(qū)共有資產(chǎn)的所有權(quán)屬于全體業(yè)主,這個(gè)所有權(quán)并不是個(gè)空架子,而是包括占有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán),公共資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益如何分配,也應(yīng)該由業(yè)主決定,結(jié)余部分進(jìn)行分配也就是題中應(yīng)有之意了。


  那么,我們?yōu)槭裁磳?duì)這樣的事情覺(jué)得奇怪,甚至有點(diǎn)羨慕嫉妒?這是因?yàn)楝F(xiàn)在物業(yè)向業(yè)主分紅的情況還不普遍,所以才成為新聞。而許多人看到“人家的小區(qū)”這么做了,再聯(lián)系自己的小區(qū),難免會(huì)一聲嘆息。因?yàn)槲覀兊男^(qū),不僅物業(yè)費(fèi)高,而且服務(wù)差,至于分紅的事兒從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò),我們根本不知道本小區(qū)有哪些公共資產(chǎn),又是如何經(jīng)營(yíng)的,收入了多少,如何分配的。即使有幾個(gè)錢(qián),可能都進(jìn)了物業(yè)的腰包,簡(jiǎn)直是把業(yè)主當(dāng)傻子呢。


  為了讓物業(yè)向業(yè)主分紅的做法從“人家的小區(qū)”發(fā)展到我們的小區(qū),我們應(yīng)該做好這樣幾步的工作:


  一是做大公共收益的蛋糕。查一下哪些屬于全體業(yè)主所有的資產(chǎn),然后對(duì)這些資產(chǎn)搞活經(jīng)營(yíng),以增加公共收入,例如公共收益的來(lái)源就有公共區(qū)域的廣告收益;小區(qū)公共區(qū)域的停車(chē)位收益;小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益;利用公共配套,如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入;部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi);因損壞小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行的賠償;物業(yè)管理用房的收益等。在取得公共收益之后,依法依規(guī)討論收入使用方案,包括沖抵物管支出、用于業(yè)委會(huì)開(kāi)支、用于小區(qū)維修、用于小區(qū)活動(dòng),結(jié)余部分在補(bǔ)充維修基金后,可以分配給全體業(yè)主。


  二是落實(shí)各類(lèi)人員的經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)任。第一,物業(yè)應(yīng)該按照業(yè)委會(huì)的委托進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,可以對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)制定一定的利潤(rùn)指標(biāo),并進(jìn)行獎(jiǎng)懲,以調(diào)動(dòng)物業(yè)的積極性,同時(shí)落實(shí)責(zé)任。而最終經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配應(yīng)該由業(yè)委會(huì)討論決定,而不是由物業(yè)自己處理。全部收支賬目也應(yīng)該向業(yè)主公布。第二,落實(shí)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管責(zé)任。業(yè)委會(huì)應(yīng)該代表全體業(yè)主,和物業(yè)簽訂合同,明確公共資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理、利益分配等問(wèn)題,體現(xiàn)資產(chǎn)所有者的代表身份。物業(yè)拒絕業(yè)委會(huì)的監(jiān)督管理,業(yè)委會(huì)應(yīng)該通過(guò)行政直到訴訟維權(quán),乃至于辭退物業(yè)公司,而業(yè)委會(huì)則應(yīng)該接受全體業(yè)主的監(jiān)督,對(duì)于不能代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)或某些人員,業(yè)主有權(quán)罷免。第三,業(yè)主要當(dāng)好主人,理直氣壯地行使知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)和利益獲得權(quán),依法依規(guī)維護(hù)自己的權(quán)利。


  三是政府要加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)。對(duì)于小區(qū)共有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理和利益分配,建管部門(mén)要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo),出臺(tái)完善的法規(guī),規(guī)范物業(yè)和業(yè)委會(huì)的責(zé)任和權(quán)利,規(guī)范共有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)程序,規(guī)范公共利益的分配原則和程序,讓小區(qū)共有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)有章可循,不但要樹(shù)立先進(jìn)典型,也要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決有關(guān)的矛盾和問(wèn)題。

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