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這兩天，蘇州高新區(qū)朗香小區(qū)業(yè)主樂(lè)開(kāi)了花，小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)大紅包啦!606戶人家總共領(lǐng)到了24萬(wàn)元。并且，還是由業(yè)委會(huì)成員挨家挨戶把這個(gè)大紅包送到居民手中。
物業(yè)向業(yè)主分紅，這真是天大的喜事，簡(jiǎn)直像天上掉餡餅。其實(shí)，這樣的新聞在全國(guó)許多地方都有發(fā)生，最早的蘇州和杭州，一些小區(qū)已經(jīng)分紅達(dá)10年之久了。例如，杭州的月光大廈，物業(yè)支出“每戶3000元+物業(yè)費(fèi)全免”，已持續(xù)十多年;美曦大廈也做到“每戶發(fā)600元+物業(yè)費(fèi)、公共水電費(fèi)全免”;廣信大廈“每戶發(fā)500元+免費(fèi)宴席”，已持續(xù)四年。
而從理論上說(shuō)，物業(yè)向業(yè)主分紅，完全是法律規(guī)定的內(nèi)容?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條明確規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！边@就是說(shuō)，小區(qū)共有資產(chǎn)的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，這個(gè)所有權(quán)并不是個(gè)空架子，而是包括占有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)，公共資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益如何分配，也應(yīng)該由業(yè)主決定，結(jié)余部分進(jìn)行分配也就是題中應(yīng)有之意了。
那么，我們?yōu)槭裁磳?duì)這樣的事情覺(jué)得奇怪，甚至有點(diǎn)羨慕嫉妒?這是因?yàn)楝F(xiàn)在物業(yè)向業(yè)主分紅的情況還不普遍，所以才成為新聞。而許多人看到“人家的小區(qū)”這么做了，再聯(lián)系自己的小區(qū)，難免會(huì)一聲嘆息。因?yàn)槲覀兊男^(qū)，不僅物業(yè)費(fèi)高，而且服務(wù)差，至于分紅的事兒從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，我們根本不知道本小區(qū)有哪些公共資產(chǎn)，又是如何經(jīng)營(yíng)的，收入了多少，如何分配的。即使有幾個(gè)錢(qián)，可能都進(jìn)了物業(yè)的腰包，簡(jiǎn)直是把業(yè)主當(dāng)傻子呢。
為了讓物業(yè)向業(yè)主分紅的做法從“人家的小區(qū)”發(fā)展到我們的小區(qū)，我們應(yīng)該做好這樣幾步的工作：
一是做大公共收益的蛋糕。查一下哪些屬于全體業(yè)主所有的資產(chǎn)，然后對(duì)這些資產(chǎn)搞活經(jīng)營(yíng)，以增加公共收入，例如公共收益的來(lái)源就有公共區(qū)域的廣告收益;小區(qū)公共區(qū)域的停車(chē)位收益;小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益;利用公共配套，如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入;部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi);因損壞小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行的賠償;物業(yè)管理用房的收益等。在取得公共收益之后，依法依規(guī)討論收入使用方案，包括沖抵物管支出、用于業(yè)委會(huì)開(kāi)支、用于小區(qū)維修、用于小區(qū)活動(dòng)，結(jié)余部分在補(bǔ)充維修基金后，可以分配給全體業(yè)主。
二是落實(shí)各類(lèi)人員的經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)任。第一，物業(yè)應(yīng)該按照業(yè)委會(huì)的委托進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，可以對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)制定一定的利潤(rùn)指標(biāo)，并進(jìn)行獎(jiǎng)懲，以調(diào)動(dòng)物業(yè)的積極性，同時(shí)落實(shí)責(zé)任。而最終經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配應(yīng)該由業(yè)委會(huì)討論決定，而不是由物業(yè)自己處理。全部收支賬目也應(yīng)該向業(yè)主公布。第二，落實(shí)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管責(zé)任。業(yè)委會(huì)應(yīng)該代表全體業(yè)主，和物業(yè)簽訂合同，明確公共資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理、利益分配等問(wèn)題，體現(xiàn)資產(chǎn)所有者的代表身份。物業(yè)拒絕業(yè)委會(huì)的監(jiān)督管理，業(yè)委會(huì)應(yīng)該通過(guò)行政直到訴訟維權(quán)，乃至于辭退物業(yè)公司，而業(yè)委會(huì)則應(yīng)該接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對(duì)于不能代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)或某些人員，業(yè)主有權(quán)罷免。第三，業(yè)主要當(dāng)好主人，理直氣壯地行使知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)和利益獲得權(quán)，依法依規(guī)維護(hù)自己的權(quán)利。
三是政府要加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)。對(duì)于小區(qū)共有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理和利益分配，建管部門(mén)要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)，出臺(tái)完善的法規(guī)，規(guī)范物業(yè)和業(yè)委會(huì)的責(zé)任和權(quán)利，規(guī)范共有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)程序，規(guī)范公共利益的分配原則和程序，讓小區(qū)共有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)有章可循，不但要樹(shù)立先進(jìn)典型，也要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決有關(guān)的矛盾和問(wèn)題。
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