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河北飛鴻物業(yè)服務(wù)有限公司
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| 物業(yè)放低身段 業(yè)主降低期待 |
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物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的特殊性在于，此類合同標(biāo)的具有公共服務(wù)產(chǎn)品的性質(zhì)，物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容也包含了部分公共管理內(nèi)容，主要為第三人侵權(quán)或其他業(yè)主不當(dāng)行為造成人身或財產(chǎn)損失時，物業(yè)公司應(yīng)履行法定及約定義務(wù)。
海滄法院的法官向記者介紹說，物業(yè)糾紛有如下特點：
業(yè)主拒繳物業(yè)費具有普遍性，拒繳物業(yè)費的事由具有隨意性。由于雙方認(rèn)識的錯誤及爭議解決途徑的欠缺，業(yè)主往往動輒采取拒繳物業(yè)費的方式，以表達(dá)對物業(yè)公司履職的不滿，90%的案件為物業(yè)公司起訴要求業(yè)主支付物業(yè)費。
物業(yè)公司的服務(wù)水平停留在常規(guī)日常維護工作，對公共管理服務(wù)類義務(wù)的履行能力較為欠缺，容易導(dǎo)致糾紛。
法官分析說，物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣。有的是歷史原因，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司銜接不規(guī)范，如開發(fā)商與物業(yè)公司為母子公司、前期物業(yè)服務(wù)公司選聘不合理等問題導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)不明。
有的是認(rèn)識原因，物業(yè)公司的服務(wù)理念、法律意識及業(yè)主的權(quán)利意識、法律意識尚未到位。
有的是法制原因，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)立法不夠完善。
有的則是機制原因，物業(yè)管理收費定價主要采取政府審批價機制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在定價問題上缺乏合意，且物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間缺乏關(guān)聯(lián)性。業(yè)主質(zhì)疑價格設(shè)定的公平性、合理性，加之物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明，加劇了業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費的隨意性和不確定性。
為避免物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)，法官提出如下建議：
首先要轉(zhuǎn)變觀念。物業(yè)公司要轉(zhuǎn)變忽視其服務(wù)功能的錯誤定位;業(yè)主要轉(zhuǎn)變片面強調(diào)業(yè)主至上、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求甚多的錯誤定位。
其次要改變監(jiān)管模式。物業(yè)主管部門要改變“一管就死，一放就亂”的家長式管理模式，逐漸向引導(dǎo)及監(jiān)督作用轉(zhuǎn)變。引導(dǎo)行業(yè)制定量化及細(xì)化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及范本，推行物業(yè)公司分級分類管理，收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)公司的分類與級別確定。業(yè)主及物業(yè)公司對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均有章可循，從而加強各自行為的規(guī)范性。
最后要提高服務(wù)能力。物業(yè)公司要提高小區(qū)公共管理方面的履職能力，主要是出現(xiàn)第三方侵權(quán)、業(yè)主不當(dāng)行為等情況時，物業(yè)公司的溝通、應(yīng)急處理及輔助處理能力。
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