社區(qū)會所是為居民提供健身、休閑及文化娛樂等活動的服務(wù)場所，但最近，多家社區(qū)傳出會所被產(chǎn)權(quán)方賣掉，或被出租用于商業(yè)經(jīng)營以謀取更大利潤，由此引發(fā)居民同物業(yè)及開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)之爭。最近一周來，記者抽取北京50家曾承諾開設(shè)會所的社區(qū)進行摸底，發(fā)現(xiàn)僅有20%的社區(qū)會所在正常運營。
■抽樣調(diào)查
僅20%會所正常運營
一周來，記者深入豐臺、朝陽、西城等地多家社區(qū)，并通過電話對50家社區(qū)會所進行摸底了解，調(diào)查結(jié)果顯示，社區(qū)會所能正常運營的僅占20%，其余皆因產(chǎn)權(quán)不明、規(guī)劃用途私自變更或經(jīng)濟投入、運營乏力等原因被挪作他用或被閑置。
新康園小區(qū)會所：被辟為3家飯店，居民投訴噪音大。
朗琴園小區(qū)會所：曾被開發(fā)商拍賣。因產(chǎn)權(quán)不明晰，該小區(qū)業(yè)委會多次走法律途徑。
贏海莊園會所：現(xiàn)為餐廳。
天倫錦城會所：現(xiàn)為超市。
和平大道會所：一部分改為售樓處，業(yè)主抗議。
隨園棲霞會所：未開放，等著出租。
瑞麗江畔會所：會所被出賣后出租，目前經(jīng)營餐飲。
美樹假日嘉園會所：開發(fā)公司倒閉，會所產(chǎn)權(quán)不明，現(xiàn)空置。
國興觀湖國際會所：規(guī)劃為會所，小區(qū)的配套設(shè)施，未開放。
北京青年城會所：現(xiàn)改為私立幼兒園。
融科香雪蘭溪小區(qū)會所變身建材門市
“別的小區(qū)會所有游泳池、乒乓球、籃球，還有喝茶的地方，我們的會所只有建材裝修窗簾地板吆喝叫賣……”最近，通州區(qū)融科香雪蘭溪不少業(yè)主在其業(yè)主論壇發(fā)帖，討論其小區(qū)會所的現(xiàn)狀及如何和物業(yè)公司及開發(fā)商交涉，以便會所能真正為小區(qū)業(yè)主服務(wù)。
據(jù)了解，該小區(qū)自前年7月入住，不少業(yè)主熱望位于小區(qū)中心廣場的下沉式會所能投入使用。但令大家失望的是，去年夏天起會所開門營業(yè)，不是大家盼望的健身、休閑及娛樂交流設(shè)施，而是一建材門市，銷售水泥、沙子及墻漆等建筑材料。
近日筆者在該小區(qū)下沉式廣場看到，處于廣場中心的會所，塔形房頂，棕色墻磚，臺階由藍色瓷片鋪成，古色古香，非常漂亮。會所的門、窗及墻壁上卻懸掛張貼著“沙子”、“水泥”等建材標牌。透過門窗玻璃看進去，屋內(nèi)也堆積著沙子、水泥等建筑材料?！盀榕愫⒆哟蛴鹈颍颐恐芪逋砩隙嫉瞄_車15公里到南三環(huán)一羽毛球場地，打一小時得花60元，打完球回家都夜晚10點多了。小區(qū)會所就在我家樓下，要是開放了，在這里陪孩子運動下，抬腳就能回家休息，該多好！”王先生向往地說。
業(yè)主們紛紛反映，不少小區(qū)會所變成了公司、商場、餐廳等，還有的把會所用柵欄圈起來，成為小區(qū)中的一個獨立區(qū)域，這樣對開發(fā)商來說很有利，回款快，但是小區(qū)會所是社區(qū)的配套建設(shè)，其用途應(yīng)該為居民服務(wù)。
該小區(qū)物業(yè)公司一工作人員稱會所是由開發(fā)商直接出租的，和物業(yè)公司無關(guān)。筆者多方聯(lián)系開發(fā)商無果。
久敬佳園業(yè)委會為居民討要會所
入住7年來，小區(qū)會所沒有給居民提供健身、娛樂等服務(wù)，反而變身為一家企業(yè)單位的辦公樓。最近，在居民的強烈呼吁下，豐臺區(qū)久敬佳園小區(qū)業(yè)委會決定啟動法律程序幫居民討會所。
該小區(qū)居民王女士反映，每次到朋友家去都很羨慕人家的會所，會所設(shè)置有舞廳、棋牌室、健身房等，大家交一點服務(wù)費就能享用這個休閑娛樂的好去處，“我們這個小區(qū)，從2005年入住開始，小區(qū)的會所就一直被開發(fā)商鎖著。我們沒有享受到任何服務(wù)”。
近日筆者來到該小區(qū)三區(qū)二號樓，小區(qū)會所占地約2000平方米，兩層樓，會所大門緊鎖。不少居民紛紛表達自己的不滿：“門經(jīng)常鎖著。偶爾看到有人進出辦公。”“會所變成辦公樓太不靠譜了。” “社區(qū)會所為什么被賣掉而不能為居民所享有？”
據(jù)了解，自去年起該小區(qū)業(yè)主便向豐臺區(qū)建設(shè)委員會、街道等相關(guān)部門投訴，以期解決會所問題，但直至今日仍無進展。該小區(qū)業(yè)委會負責(zé)人反映，為爭取會所，業(yè)委會也進行了多方努力，但開發(fā)商說他們有產(chǎn)權(quán)證，且會所已被賣掉，“我們從沒見過會所的產(chǎn)權(quán)證。小區(qū)規(guī)劃中對會所的性質(zhì)有明確規(guī)定，且樓盤銷售時及購房合同里也突出了會所為業(yè)主服務(wù)的功能。所以，即使會所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，但開發(fā)商擅自改變會所用途，也侵害了業(yè)主利益，屬于違約行為。我們將帶領(lǐng)業(yè)主維護自身權(quán)益”。
近日，豐臺區(qū)房管部門稱，該社區(qū)會所問題應(yīng)由小區(qū)業(yè)委會與開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)解決。
富東嘉園經(jīng)營乏力會所遭遇閑置
自2008年起，朝陽區(qū)富東嘉園小區(qū)業(yè)主便開始陸續(xù)入住，但直至目前該小區(qū)會所仍遭棄置無力開放。
“入住前就想著小區(qū)內(nèi)有會所，可以隨時健身?？扇胱『螅_發(fā)商所說的超大會所一直沒開放過，讓人很失望?！毙^(qū)業(yè)主李女士說。該小區(qū)多數(shù)業(yè)主反映，應(yīng)該將會所開發(fā)利用，給大家提供一個活動場所，同時也能實現(xiàn)會所的功能和價值?！叭胱《歼@么久了，每次活動都得跑到別的小區(qū)辦卡。會所到底什么時候開放？”業(yè)主王先生抱怨。居民們反映，開發(fā)商在賣房時曾宣傳過小區(qū)內(nèi)有6000平方米的超大會所，包含網(wǎng)球、健身、桑拿、游泳、餐飲娛樂、仿SHOPPINGMALL的綜合場所。可現(xiàn)在業(yè)主入住已有4年，這些設(shè)施一直未出現(xiàn)過，也未曾看到開發(fā)商對其有建設(shè)。
對于業(yè)主的質(zhì)疑，物業(yè)公司一工作人員稱，會所未開放是因為經(jīng)濟原因，“開發(fā)商一直想出租，可又不允許單間出租，希望有承租人將6000平米的會所完全租下，可現(xiàn)在來尋租的人多為小團體組織，只租一兩間，所以會所一直未能租出去”。
據(jù)了解，目前，該小區(qū)有少數(shù)居民自發(fā)將會所一樓進行了清理，天冷的時候，大家就躲到這里來跳舞、打球?！白钇鸫a有墻不透風(fēng)啊，這樣活動著也不冷了?！毙^(qū)黃奶奶說，大家都希望開發(fā)商能盡快開放運營會所，為大家提供一個健身的好去處。
■專家觀點
非獨立產(chǎn)權(quán)會所應(yīng)屬全體業(yè)主
社區(qū)專家舒可心稱，社區(qū)會所原本是市政規(guī)劃的指標之一，是以居民“千人指標”為基礎(chǔ)的、用于居民生活配套的建筑。近年來，為尋求銷售突破，不少開發(fā)商在社區(qū)會所上做文章，將其包裝打造成為銷售亮點。
在會所建設(shè)方面，有的開發(fā)商支付了該建筑的土地出讓金，從而取得了會所的所有權(quán)，且開發(fā)商能夠出具會所建筑面積的獨立產(chǎn)權(quán)證，這才能說開發(fā)商確實具有該會所的產(chǎn)權(quán)。在這種情況下，開發(fā)商就是會所的產(chǎn)權(quán)人，對會所具有所有權(quán)，其中包括處置的權(quán)利。在這種情況下，開發(fā)商仍然應(yīng)該依照合同內(nèi)容，向業(yè)主提供社區(qū)會所服務(wù)項目所需的所有硬件條件?！斑@一點，很多開發(fā)商自己不明白，他們以為房屋買賣合同在交房以后就結(jié)束了。其實，該合同中關(guān)于會所的服務(wù)承諾，也都是合同應(yīng)該遵守的內(nèi)容，應(yīng)該繼續(xù)有效?！笔婵尚膹娬{(diào)，開發(fā)商須遵守合同中的義務(wù)和政府的有關(guān)規(guī)定，即房屋買賣合同中明確了會所的用途，開發(fā)商就無權(quán)單方面進行變更，否則就是違約，其他產(chǎn)權(quán)人可以向政府舉報其違規(guī)行為。
舒可心認為，目前小區(qū)會所的大多數(shù)狀態(tài)是開發(fā)商不具有會所的獨立產(chǎn)權(quán)。會所沒有獨立產(chǎn)權(quán)，也沒有任何人能夠主張其產(chǎn)權(quán)，會所表面上是“沒有產(chǎn)權(quán)”，則會所的產(chǎn)權(quán)人就是全體業(yè)主，即會所是業(yè)主大會的財產(chǎn)，業(yè)主大會有權(quán)利決定會所的使用、支付會所的管理費用，并享受會所帶來的收益。
■律師說法
擅改會所用途需擔(dān)法律責(zé)任
京華律師事務(wù)所律師馬傳貞認為，在一定程度和意義上，社區(qū)會所是業(yè)主客廳的“擴大”和“延展”，是小區(qū)公共活動空間，是為小區(qū)居民提供較全面的娛樂休閑活動的場所。
但是，目前多家小區(qū)會所被開發(fā)商及物業(yè)公司銷售或出租，變身為單位宿舍樓、辦公樓，或進行商品經(jīng)營，有的則棄置不用，這就改變了會所的規(guī)劃用途。
在社區(qū)事務(wù)中，無論會所的產(chǎn)權(quán)是屬于開發(fā)商或業(yè)主專有還是共有，會所的用途、功能都不能隨意改變。若要改變會所規(guī)劃用途，則需要到規(guī)劃委變更，需要召開專家論證和公眾參與的聽證會?！叭绻晦k變更手續(xù)就改變了會所用途，那么開發(fā)商就違反了法律規(guī)定。小區(qū)業(yè)主可以起訴要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任?！?
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